方明“逆操作”，方圆房服注入物业概念

方圆集团董事局主席 方明

   范慧茹 发自广州

  6个月前，方圆房服集团(HK:09978)从港交所GEM（创业板）转至主板上市。彼时，便有业内人士猜测，方圆集团的物业板块或许会与之进行资产重组。

  如今，猜想变成了现实。

  12月3日，方圆房服集团发布公告，建议斥资6800万元收购广州方圆现代生活服务股份有限公司（简称：方圆现代生活）66.31%股权。

  在房企分拆物业上市大潮下，方明却选择了“逆操作”，他将方圆现代生活并入方圆房服集团。

  若收购完成，则意味着，方圆的物业运营主体公司——方圆现代生活将曲线完成赴港上市。

  方圆房服集团董事认为，该收购事项为集团新增了物业管理板块，丰富了经营业态，并将为集团提供可靠的收入来源。

  方圆房服集团在2017年创业板上市后，初期股价最高曾至1.09港元，此后再无超越，已沦为仙股。

  业内分析，此次重组，方圆房服集团欲借物业股东风，重新赢得资本市场青睐。

  资产注入方案

  成立于1996年的方圆现代生活，曾于2015年在新三板挂牌上市，在去年8月选择退市。彼时有消息称，方圆现代生活是在为转战其他上市平台做准备。

  到了今年5月份，方圆房服集团谋求转主板上市获得成功，猜测方圆现代生活“注入”方圆房服集团的声音甚嚣尘上。如今，该消息得到印证。

  方圆现代生活是方圆集团旗下主要物管平台，在股权转让前，方圆现代生活的股权架构为，广州市乐冠投资有限公司（简称：乐冠投资）持有65.31%股份，东凌粮油（香港）有限公司（简称：东凌粮油）持有1%股份，其他现有股东持有余下的33.69%。

  股权穿透后，乐冠投资是方圆投资的直接全资附属公司，方圆集团董事长方明通过方圆投资间接持有乐冠投资约99%股权。

收购完成前方圆现代生活公司架构局部图

  这次公告的收购事宜，就是方圆房服集团通过公司的间接全资附属公司广州方润房地产代理有限公司与乐冠投资和东凌粮油订立的购股协议，将以6800万元现金的代价收购后两者持有的方圆现代生活66.31%股份。

  待完成收购事宜后，方圆房服集团将间接持有方圆现代生活66.31%股份，并实现并表。

收购完成后方圆现代生活公司架构局部图

  鲤鱼能否跃龙门？

  早在2008年，方圆房服集团就曾申请港交所上市，甚至通过了聆讯，在准备路演时遭遇金融风暴而中断。直到2017年，方圆房服集团才迎来港交所创业板上市平台，但市场表现并不理想，市值始终维持在2亿港元左右。

  作为一家房地产服务公司，方圆房服集团业务分为房地产代理服务、物业研究及咨询服务、综合服务三大项。业务主要覆盖广州，及大湾区的其它城市。

  在2017年至2019年，公司收入分别为1.66亿、2.29亿和2.56亿元人民币。在2019年收入同比增长11.8%的情况下，净利润下滑25.6%；净利润率为8.7%，同比下降4.5个百分点。

  如何寻找新的突破点已迫在眉睫。而物业作为近两年资本市场的新风口，加之上半年的疫情，物管行业热度不减，拥有24年物业管理服务经验的方圆现代生活被寄予厚望。

  据公告介绍，方圆现代生活位于广州，其服务主要覆盖大湾区并向中国其他部分地区扩张。截止2020年8月31日，方圆现代生活已签约为71项项目提供物业管理服务，总建筑面积1200万平方米。

  在目前已上市的36家物企中，在管面积处于末位的兴业物联，其上半年在管面积为2600万平方米，而合约面积1200万平方米的方圆现代生活，实属“蚊型物企”。

  在营收方面，截止今年8个月份，方圆现代生活总收入约为1.36亿元，毛利润为3307.5万元，毛利率为24.4%；净利润为1119.9万元，净利率为8.26%。均低于上市物企业的平均盈利水平。

  2017年-2019年三年的营收分别约为1.74亿元、1.98亿元及2.1亿元。2018年和2019年收入同比涨幅分别为14.1%、6.3%。2020年8个月较同期略微增加约2.7%。

  2017年-2019年三年的净利润分别约为1570万元、1740万元、1330万元，其中2019年净利润同比减少23.6%；2019年前8个月净利润为730万元，2020年前8个月净利润为1120万元，同比增长53.4%。

  从收入类型来看，物业管理服务收入占据主导，在2017年-2019年以及2019年8个月和2020年8个月期间，分别占比67.16%、67.19%、65.31%、65.42%、71.69%。

  方圆房服集团表示，未来方圆现代生活力图专注大湾区及现有项目所在区域进行其市场扩张，并计划在具成本效益的前提下稳步扩张。

  股价长期处于低位的方圆房服集团，能否通过这次的重组实现价值重估，还有待市场给出答案。