林中：地产过去做大、未来做厚

  2020年12月2日，“和未来好好谈谈——第6届中城联盟论坛”正式开讲。200位企业家走进现场，用一整天时间，一起和未来好好谈谈。现场，中城联盟轮值主席、旭辉控股董事局主席林中先生作为论坛总策划之一登台，并发表致辞《找寻光的方向》。

  以下为演讲全文。

  感谢各位董事长、各位贵宾。能坚持到最后，这是因为演讲嘉宾们带来非常多思想的交流和收获。

  在此，特别向今天7位演讲嘉宾表示感谢！

  今天的演讲嘉宾阵容是中城联盟论坛一次很大的变革和创新，以前都是联盟董事长自己上台谈谈对行业、对未来的看法，站在今天看未来，站在未来看今天。

  但今天变了一个形式，不仅是舞台座位的形式变了，最主要是内容形式变了，请了7位专家、学者、教授、行业分析师、总经理从不同的角度来看社会的变化、经济的变化、行业的变化。

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  第一位请的是杨伟民主任，我在很多场合都听过杨伟民主任演讲，他这次特别讲的是“十四五”规划和2035年的远景规划给地产的启示、影响，以及我们需要关注的机会。

  “十四五”规划是构建发展新格局，我之前也没有理解什么叫“新格局”，听了杨伟民主任的解释才知道有6个格局：优化供需格局，优化需求格局，优化分配格局，优化生产格局，优化技术格局，优化开放格局。

  以上传递了几个很重要的信息：

  1、未来金融和地产要与实体经济均衡发展，金融跟地产未来不可能得到超额发展。过去20年盈利的行业是金融和地产，未来应该都在实业，实业会得到更多的资源支持。

  2、共同富裕。过去是让一部分人先富起来，进入小康社会以后要追求共同富裕，先富要帮后富，会导致很多分配模式的改变。

  3、城市群跟都市圈，其中很重要的一点是县市级/县城要成为未来城镇化的重要载体，说明县城在未来农民进城的时候有巨大的机会。要关注和提高直税的比重，很重要的是房产税；关注农村土地和集体土地的入市，关注城市更新、老旧小区改造、社区建设，而且国家明确到2035年中国住房基本制度的稳定性——“房住不炒”、租购并表、因城施策、因企施策是长期长效机制。

  02

  第二位是陆铭教授，前段时间他刚到我们公司进行了半天的讲座，这次陆铭教授主要是讲“三个收获”：

  1、未来中国是大国大城，超大型城市才是中国未来在世界竞争中的增长力。中国的特大型城市、超大型城市一定会得到发展。

  2、中国大城市还不够大，前30个大城市还是不够大的，同比日本东京都市圈3700万，而上海加上周边还不到。未来30个特大城市还会大。

  3、经济和人口向大城市聚集是不可逆转的趋势，可能未来经济和人口聚集的地方房地产表现会相对好一点。

  陆铭教授还有一个重要的理论，中国未来共同富裕人均GDP要一样，是提高GDP还是降低人数？因为人均GDP是GDP除人数，有的地方可以提高GDP和人数，但在有些以农业为主、旅游为主、生态脆弱的地方不是提高GDP，GDP提高很有限，没有交通、没有港口、没有机场，把人移出来，移到东部沿海、移到GDP多的地方。像农业省，人口少了人均GDP就上去了，人均生产效率就上去了，能走向共同富裕。

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  第三位是平安智慧城市的总经理高孟轩，他给我们描绘了智慧城市的未来。智慧社区、智慧城市，特别是在未来的数字化、智能化中，围绕政府治理、城市治理、兴业有巨大的空间，他讲了巨大的场景，有机会大家可以详细看一下他的PPT，在不同场景下可以做什么。

  04

  第四位是钟伟教授，钟伟教授是中城联盟的老朋友，他讲的内容给我留下了非常深的印象。

  因为地产同质化太严重，公开招拍挂利润比较低。我听完感觉地产商不能有短板，同时，还要有自己的长板。没有长板，就没有自己独特的能力。但是光有长板不行，在必要的获取资源、赢得客户及组织运营上不能有短板，才有可能在未来取胜。

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  第五位请了林利军，林利军也是我的好朋友，我是他最原始的投资者。他们做投资是做得挺好的，投资是一个非常专业的事情。他讲的内容给我最大感触就是中国会进入一个“纵向提升”的时代。依据他讲的纵向提升时代，中国未来的投资第一个是投大趋势，第二个才是投企业，第三个是投团队、创始人、企业家。他讲的大趋势“超大水、超大鱼”，里面就三类：1、基于年轻人的消费；2、高科技；3、生命医学、生物医药。

  君实生物我也投了，很感慨。地产每年几千亿的销售，有百亿的利润，但我们的估值是很低的。

  君实生物刚上市，今年估值是1000亿。地产有什么优势？真实的现金流、真实的现金利润，资本市场给的估值是很低的。所以，地产商用地产的钱嫁接高科技的估值，那是未来的新物种。

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  我们又非常荣幸地请到乐加栋。加栋是这个行业的最优秀分析师之一，他从资本市场的角度、从分析师的专业角度来看，分析师确实比行业从业人员对这个行业的理解更深刻，我们内部能写出这样报告的人不会超过5个。所以，他讲的这些东西我总结了五条。

  第一，行业中长期的判断看多。因为他给的东西比我预期的更乐观，他讲未来10年，行业年均交易量会在15亿平米。他比我考虑得乐观，我认为是10亿平米。

  第二，到2050年，也就是说2050年中国房地产行业一定进入成熟期了，地产到了成熟期，快速城市化基本结束了。他估计城市率到80%，我认为比较难，可能会在75%左右。他估算到2050年还有交易量10-11亿平米，我觉得比我想象得多。交易额最悲观也有16万亿，中性预估有25万亿的交易规模，比今天还大，今天才17万亿，说明行业面积在减少，房价每年有3.5%的增长，交易量很大，房地产未来到2050年如果是25万亿的行业总量，也是所有行业排在前几位的。去年房地产行业交易总量已经比汽车行业大了，全球汽车行业才12万亿。

  第三，需求结构性的机会。讲了三个要点：

  1、房地产的需求韧性很大，虽然有疫情，但是今年的销售还是保持平稳；

  2、未来改善需求是主流；

  3、人均面积增长。

  第四，“三道红线”。其实是对规则的改变，“三道红线”的深远影响不亚于像郁亮主席讲的土地招拍挂政策，它有深远的、潜移默化的影响。

  第五，房企对未来的选择。基本上讲了三大方面：

  1、认清现实。特别讲到竞争，竞争有“四个同”。

  （1）同质化。发现没什么大差别；

  （2）同向化。大家基本上往一个方向；

  （3）同频率。基本上节奏频率差不多；

  （4）同维度。并不能给别人降维打击，大家在同一个维度上竞争，没有用“体”打击“线”。

  2、房企对未来要做同样的事比别人更挣钱，也就是管理红利的能力，同样的地价比别人有更高的利润。

  3、拓展自己能力和资源的边界。

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  最后是忻榕教授，讲了数智时代的未来。2005年在中欧国际工商学院总裁班课上的时候，我第一次学了什么叫老虎、什么叫无尾熊、孔雀、猫头鹰，今天又听到忻教授非常精彩的演讲——基于未来数智化时代平台的管理。

  不一定每家地产企业都能做成平台化的企业，但是我们需要用平台化的思维来管理这些企业。平台化的思维有五个大方面，从文化利他性、结构柔性化、绩效颗粒化、能力数字化、关系多样化，我感触最大的是两个词，一个是“升维”，一个是“微粒”。

  我们在战略、在组织上有很多升维，以前看很多城市的机会坐在总部就知道了，上海一涨，接下来3个月苏州、南京房价就会涨，上海涨了，就去南京买就好了。现在不是这样的城市轮动，现在是每个城市自己的周期在轮动，你要有非常高的微粒化的能力才能看到每个城市的机会，既要看到行业发展的趋势就是升维（森林），又要看到每一颗树木，才能把握住这种机会，这就是对地产企业的挑战。

  今天非常荣幸请到7位嘉宾，这对我们非常有启发。这是第一个方面。

  08 改变

  另外，中城联盟论坛也做了改变，改变的背后其实是中城联盟也在做一些改变，过去中城联盟百分之百都是房地产开发企业。5年前，我们开始引入不同的跨界企业，到现在有30%的企业是非地产企业，比如说有非常好的物流的企业、家居企业、地产科技的企业，包括金融企业，以及基于未来在做更多的社区服务。

  企业视野变得越来越宽广，意味着地产围绕着价值链和产业链在做一些跨界的整合。其实地产企业在产业链跟价值链整合的过程当中，在做相关的多元化，能跟自己主业形成战略协同的多元化。

  第二个变化，今年9月，中城联盟开了一个会，在讨论“中城联盟”这四个字怎么在新时代做释义。原来中城联盟是中国城市房地产开发商策略联盟，大家觉得这个已经是20年前的定位。20年以后，我们把它重新定义为中国城市运营服务商的联盟，为了构筑美好生活，为了构筑美好的城市。所以中城联盟作为一个21年的组织，一直在与行业共同进步。

  这5年来，中城联盟的转型，也从侧面验证了中国房地产行业的变化，这种变化相信大家也能感受到温度。所以我们应该更加积极地像今天这样好好学习，持续进步，力求在变化中赢得明天。

  中城联盟也愿意与行业同道一起去追求这个变化，去追寻光的方向。

  09 我对未来的看法

  同步聊聊我自己对这个行业的一些认知和看法。昨天我们在董事长接风宴上做了简单分享。我一直感触，10年就有一个比较大的变化，20年会有巨大的变化，30年就是一代，一代而道更！大道理发生了变化，摆在我们面前的看到的是行业从高速增长转向了平稳增长，进入平稳增长期。从高速增长转向高质量发展、从增量时代转向存量时代、从土地红利转向管理红利，未来一定会进入品牌红利，从粗放到精细、从高利润到低利润、从分散到龙头时代。

  最近一位前辈跟我说了一句话，地产从过去做大，到未来做厚。“做厚”的含义非常深远，既有能力又有实力做厚。“厚”这个用词比“强”好，“厚”代表要厚积薄发。地产人觉得这一段时间很困惑、很迷茫，因为我们看到的环境在变化，政策、金融、市场都在变化，最核心的是我们客户在变化，竞争对手、竞争环境也在变化。

  摆在我们面前的两条路，守成还是求变。在这个台上，都是求变的既得利益者。10年前、20年前的求变换来了今天，同样在今天这个巨变的时代，为什么要去守成？如果我们守成，那就回到10年、20年前，看那些现在被淘汰掉的企业，道理是一样的。

  有时候我们有迷茫困惑，但应该积极投身到行业巨变的时代，不断追求创新、不断追求生长、不断追求进化，来适者生存。

  未来的变化会在哪里？未来的变化包括发展模式的变化、发展道路的变化、增长速度和节奏的变化、更好的产品和服务的变化，以及生产产品服务背后的管理能力、管理的升维、组织和平台类的变化。

  地产企业未来有巨大的机会。在“房地产+”的空间，能不能有平台的打造？地产也能打造一些平台，因为地产的体量很大，上下游产业链很长。能不能形成生态？有更好的物业、有更好的长租、有更好的养老，进而跟主业的战略协同，除了平台型企业，地产企业也将进化成生态型企业，生态就是共生、共存、共荣、共享。除了平台型企业、生态型企业，地产企业能不能完成向数智化时代的转型？进而把自己打造成一个新物种。

  我一直欣赏新物种。钟伟老师的演讲中，万科跟茅台的比较，贝壳跟融创的比较，都是代表新物种。所以地产企业应该寻着光的方向去追求变化、追求创新、追求自己成为一个未来的新物种。

  中城联盟论坛每一年都会坚持下去。今年很不容易，因为今年碰到了巨大的疫情，我们几天前还在担心会不会有问题，会不会不能办成。非常感谢秘书处，也非常感谢这次论坛的组织者，他们为此付出了很多。我相信，中城联盟的论坛，和未来好好谈谈，一定要谈下去，我们一定能看到更美好的未来。

  谢谢！

  本文内容根据现场速记整理。（