解直锟做了一个“黑石”梦

中植系掌门人 解直锟

   林振兴 发自上海

  中植系对于高端公寓情有独钟，继拉伙世茂收购北京工人体育场西路公寓后，它又将下一个狩猎目标锁定于上海陆家嘴CBD的另一处公寓项目。

  12月7日，戴德梁行资本市场官微透露，其助力中融长河资本，历时一年多，在众多竞争者中脱颖而出，完成位于上海陆家嘴核心地段的住宅项目“明城花苑”的收购。

  关于此次成交金额，接盘方中融长河资本和卖家陆家嘴（600663 .HK）均未披露过多的细节，这也引发了外界不少猜想。

  从知情人士处获悉，仅一家地产基金（中融长河资本）参与投标，陆家嘴的成交预期价约20亿元，最终成交价约24-25亿。同时，明城花苑乃住宅性质公寓，20%已散卖，基金买过来还存在限售期。

  为何，中融长河资本要溢价收购明城花苑？陆家嘴又为何出售上海黄金地段的稀缺资产？

  脱胎换骨

  小陆家嘴作为上海最具代表性的地段，一直是开发商、投资商的必争而不得之地。明城花苑（前身明城大酒店）便坐落于此，距离东方明珠、上海中心等浦东地标仅10分钟路程，由陆家嘴（集团）公司投资兴建。

  据陆家嘴披露的2019年年报显示，明城花苑也是其出售型住宅物业的主力销售项目之一，地上建筑面积44,114平方米，总建筑面积48,692平方米，备案价格区间53557元／平米，1997年竣工。

  然而，于2020年一季度期内，陆家嘴就将明城花苑项目转手予他人。

  但仍然无法扭转陆家嘴营收、净利双降的事实。该公司披露的2020年半年报显示，上半年陆家嘴营收66.27亿元，同比下降19.07%；实现归母净利润16.78亿元，同比减少18.01%。此外，明城花苑的出售使得该公司营业成本同比减少49%。

  历经23年的时间洗礼，明城花苑作为公寓及酒店运营数年，内部设施及功能定位亟待提升。而曾经成功操盘的开元大酒店、太阳宫百盛的中植系，能否帮助明城花苑凤凰涅槃？

  据悉，中融长河收购后，结合区域内海内外高端人士居住需求，对该项目进行半年的设计、改造，定名为“长河国际公寓”重新开业，提供293间意式风格的客房，试营业首月出租率达20%。

  中国版“黑石”？

  在新冠疫情期间，大多数投资者以观望为主，但中植系却在北京、上海商办、公寓投资市场上屡屡出手。

  4月8日，东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦，彼时报道，接盘者表面是债主东方资产，实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。

  紧接着4月26日，中植旗下投资平台“中海晟融”又发起设立主动管理型基金，以12亿元收购北京工人体育场西路公寓项目。中海晟融与世茂集团分别持股60%和40％，后续将携手操盘。

  此次，明城花苑的接盘方“中融长河资本”与中植系又存在哪些瓜葛？

  据获悉，中融长河资本成立于2014年，作为中融国际信托旗下的地产基金，注册资本1亿元，由北京中融鼎新投资管理有限公司100％持股。最终受益人为中植系掌门人解直锟，其持股25.07%。

  年近60的资本大鳄解直锟已有好几年不来公司，中融长河资本也交由总裁兼职首席执行官的王宇涛。

  资料显示，王宇涛主导操盘过北京中环世贸中心（SK大厦）、北京财源国际中心（IFC）、中关村中国电子大厦等接近200万平米的甲级写字楼和商办项目的大宗买卖交易、开发、招商租赁、物业管理和资产管理。

  截至目前，中融长河对外投资7家公司，“存续”状态包括上海长昆投资管理有限公司（80%）、深圳前海岩峰投资中心（有限合伙）（0.04%）、深圳前海图蓝投资中心（有限合伙）（0.033%），剩余4家已注销。

  掉链子的“退出”

  背靠中融信托这棵大树，中融长河有何独到精准的收购能力？

  据悉，中融长河资本管理规模逾300亿，参与过多起城市更新项目。王宇涛曾直言，城市更新其实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的金融机构，也不适合所有的地产基金去做。这是因为改造具有很大的不可预见性，项目潜在风险很大。

  2014年底，中融长河资本收购协信地产于上海大宁区域开发的一处建筑面积约4万平方米的整栋写字楼，将其更名为上海中融信托大厦。并于2018年7月向上海本土的一家地产基金“五牛控股”出售该大厦。

  本次退出，也是中融信托100%持有型物业退出的首单成功案例。然而，其后续的“投融管退”故事却没有那么顺利。

  2016年10月，中融长河资本以18.95亿元收购原北京开元名都大酒店，从酒店改造成写字楼后，该项目更名为“北京中融信托大厦”；

  同年12月，中融长河资本以23.2亿元收购原百盛太阳宫店，后被成功改造为LEED金级认证写字楼中融信托广场，并于2018年3月整体出租给大众汽车。

  眼下，四年时间过去，位于北京的这两处物业资产都没有实现退出。有业内资深人士分析称，“虽然开元名都大酒店、太阳宫百盛两个项目从改造的角度较为成功，但是由于当初（中融长河）买贵了，现在自然不怎么好脱手。”

  行业里有句俗语，“买的便宜、卖的贵、中间一点不浪费”。这就要求当中三个环节——资产的收购、改造和退出，不能有其中一个环节掉链子，否则其他环节积累的优势也将全部丧失。