马光远：关于深圳房价的暴涨，我想说几句

    
　　文/新浪财经意见领袖专栏作家  马光远

　　没有什么比错误地解释真相更可怕的了。

　　在全球疫情蔓延的情况下，深圳房价的“暴涨”举国震惊，刺激了很多人的神经。而媒体报道说，深圳房价“暴涨”的原因是炒房者把中小企业的救命钱拿去炒房更是引发舆论的愤怒。在“炒房”已经被钉在道德耻辱柱上的今天，这种把中小企业的救命钱拿去炒房的行为一旦做实，是没有人同情的。
 
　　然而，事实的真相真的如此吗？我想说，暂且息怒。在情绪主导真理的情况下，稍微思考一下每个事情背后的逻辑，避免被带节奏，有利于缓解焦虑和身心健康。我不为深圳的房价暴涨辩护，我更不为把中小企业的救命钱拿去炒房这种行为辩护。

　　我只为基本的道理和逻辑辩护几句。而且，就几句，我想，你们可以包容我的。

　　第一、我想告诉大家，深圳房价的确涨了，但并没有暴涨。所谓的豪宅“秒光”等等，不过是少数楼盘。我过去两年去看过这些热销的同类的楼盘，在深圳是有市场的。而且品质的确不错，你要相信，在深圳这么一个城市，是有一部分有购买力的人任何时候买这样的房子的。要劝说一个人面对残酷的真相，其实，这是一个极其傻的行为。这等于让一个人改变价值观。对于不同价值观的人，最好的举动就是彼此轻蔑看一眼，然后心里暗骂对方一句“傻叉”，然后继续坚持自己的想法即可。所以，我对于不理解深圳豪宅在这个时候还有人买的人，我其实什么都不想说。

　　第二、我想说给那些愿意听的。对于深圳的好房子热销的解释，除了我认为需求仍然强劲，房子品质不错之外。当然，在疫情冲击之下，很多稍微有点财富的人，都在想办法让自己的财富能有一个安全的去处。好城市的好房子，在他们的眼中仍然是选择之一。

　　有些人总是想，疫情对经济冲击这么大，很多人都没钱了，怎么还有人买房？是，疫情冲击下，一些人没有工作了，没有钱了。但是，这些人即使没有受到冲击，深圳的豪宅也和他们没关系，虽然我说的有点扎心。有些高净值的人士在疫情的冲击下，更担心钱的安全。

　　比如前段时间，美联储丧心病狂毫无节制的印钱，引发了中国经济学家们的愤怒和声讨，奇怪的是，美元不仅仅没有下跌，反而强势上涨。为什么？避险需求！在全球经济受到严重冲击的情况下，大家仍然觉得拿着美元是安全的，美联储越印钱，大家越觉得不安全，越会去抢美元，这就是“美元悖论”。这是全球的宿命，逃不掉的。

　　第三、我想说，不管有没有疫情，深圳房价的上涨是趋势。我在去年最后一天广东卫视跨年演讲时，提及房地产的大变局。我说了两句话：第一，房子作为最好投资品的时代结束了，我讲了六个原因；第二，2020年，一线城市和部分热点城市的房价会反弹。你们可以去看回放。

　　其实，很多人都不知道，在过去两年，北京、上海这两个城市的房价在调整，在掉。北京一些区域下降幅度在15%左右，环京一些地方在2017年之后甚至腰斩。因为一些人不研究房地产，总是有一种幻觉，以为房价永远在涨，没有跌过！哪有永远不跌的价格。

　　深圳的房价自2016年下半年，就很平稳至现在。经过两年的调整，价格相对稳定或者趋于合理，而累积的需求而开始释放，这就是我为什么判断2020年一线和热点城市房价会反弹的原因。但我没有说会大涨，更没有鼓励大家去炒房。因为，大涨不可能了，即使没有疫情，也不可能了。深圳今年房价的表现我认为太正常了，所谓的“暴涨”，“秒光”，是你的选择性信息而已，大量的楼盘价格只是微涨而已。但国人太喜欢信夸张的“真相”了。
 
　　第四、深圳的房价上涨，是因为拿了中小企业的救命钱去炒？官方已经对此有否定性结论，不管你信不信。在此我想说，一些人把炒房看得太容易了。炒房，实在是不容易，资金量大，有些人加杠杆，在目前疫情严重的情况下，更是没有人敢去赌这个不确定。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段，炒房已经很危险了。

　　舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入楼市，那也是因为房价开始涨了，一些人敢进去，而不是拿着经营贷把房价炒起来的。这么想的人，基本可以判断，没有太做过投资。你可以好好把这个流程梳理一下，然后你再判断。

　　第五、深圳房地产市场总体是稳定的，但房价上涨的趋势是有支撑的。深圳是一线城市中土地资源最紧张的，又是每年人口流入最多的，而且，人口结构是最年轻的。这些因素如果存在，房价不涨很难。虽然很多人不愿意接受这个道理，但这的确是硬道理。未来在中国，随着城市的分化，一些好城市的好房子仍然是短缺的，价格仍然是会涨的。在中国的好城市，是有钱人的钱多，还是房子多，答案很简单。这是基本的需求规律。

　　第六、我研究中国房价这么多年，说实话，我一直感叹中国房价、房地产的复杂。中国房地产是名副其实全世界最复杂的经济现象，甚至没有之一。没有人能说自己能够完全预测中国房地产的走势。如果有这么一个人，那这个人的名字一定叫上帝！

　　但是，这几年，我的一个基本发现是，在经济不好，央行放水的情况下，我发现，全球好城市的好房子的价格很少有下跌的。这不仅在中国，而是全球如此。经济下行，央行会放水，央行希望水进入实体经济中小企业，但事实上，大多都会进入股市房地产。

　　看看美国过去10年，股市经历最长的牛市，房价也是表现不错。只是中国股市实在太不争气，放多少人，也填不了中国股市那么深的坑。普通人总是以为，央行放出来的钱真的会进实体经济。童话里真的都是骗人的。你想想，经济不好，最不好的领域恰好是实体，是制造业啊，钱去哪里不是找死吗？

　　最后我想说，没有哪个国家愿意靠房地产，没有哪个国家愿意把经济绑在房地产的战车上狂奔。但是，人类的劣根性决定了，经济现实也绝非经济学家描绘的“桃花源记”，现实是很骨感的。

　　强大如美国，房地产过去100年都是支柱产业，难以摆脱，何况我们。美国经济学家克鲁格曼曾经一度喊“我们需要房地产泡沫”，当然，这样的话，谁要在中国说，一定会被喷死的。但是，要逐步摆脱对房地产经济的依赖，是需要几代人的时间的，这点，我想很多人必须接受。不管你愿意不愿意。央行的那个调查报告说了，70%的居民财富在房地产上。房地产现在一旦出问题，后果将不堪设想。
 
　　(本文作者介绍：独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。)