李宇嘉：国庆楼市调研 从“大分化”看房产税的路径

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　　8天超级“大长假”结束，惯例该盘点了。

　　这几天，大家都在为疫情后消费的强劲复苏而感到乐观。

　　据文化和旅游部的相关数据统计，8天长假期间，全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复79.0%；实现国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比恢复69.9%。

　　一如网络上一些朋友说的那样，今年的国庆节，更像是迟来的春节，硬是过出了“年味儿”。能恢复到正常状态70%-80%的水平，很是不容易，值得欣慰。

　　不过，春节五一滞后需求、海外需求回归叠加一起，促消费政策一波一波，各方拼尽全力，才恢复70%-80%，也不能太乐观。

　　掰开微观数据看，确实并不是想象中那么乐观。

　　今年黄金周，95后首次成为黄金周全国出游的主力，占比30%排名第一，2019年为14.5%；90后（包括00后）占比63%，比2019年大概攀升了至少10个百分点（2020年的数据来自央视新闻联播、2019年的数据来自央广网）。

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　　可见，旅游出行的，多数是偏年轻的人群，他们的旅游目的地，往往是传统景区、徒步或探险；70后、80后的旅游人群有所减少，他们的旅游很多是休闲度假游。

　　看来，疫情也好，内外环境变化也好（比如资产涨价红利退潮，轻松赚钱时代结束），对老百姓(行情603883,诊股)收入的影响，是实实在在的。

　　网友留言区，关于降工资、缩减支出、砍掉季度奖、毕业找不到工作之类的非常多。估计，大家身边亲戚朋友这类情况不在少数。

　　从官方数据也能看出端倪，上半年全国居民人均可支配收入15666元，比上年同期名义增长2.4%，增速比一季度回升1.6个百分点，扣除价格因素，实际下降1.3%。

　　从城镇居民可支配收入来看，上半年中位数收入增长0.4%，平均数收入增长1.5%。可见，上半年高收入人群收入增长了，中产及低收入人群基本没增长。进一步匡算，如果扣除高收入人群的收入，中产及低收入人群的收入，很多下降了。映射到消费市场，就是消费的两级分化。

　　比如，今年国庆黄金周，海南4家免税店零售额同比增长167%；再比如，阿里2020年“十一”假期消费出行报告显示，高星级酒店预订量同比增长100%；再比如，很多网友反映，国庆期间茅台酒卖得好，零售价涨到2100多元，各地SUV汽车卖得好，连续5个月增长。

　　同时，核心通胀（剔除一些价格变动巨大、且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI）从2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到了0.5%的最低点，衣着类、居住类（租金）、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”，就是一个典型的例子。

　　看来，由于收入下降，预期转淡，中产及低收入人群的消费受到影响，相关商品价格就会下跌。

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　　在楼市，也是这样的局面。我们看黄金周的商品房销售状况，发现与收入的变化非常契合。

　　贝壳研究院数据显示，今年黄金周重点城市二手房市场升温，18个城市二手房日均交易量比去年同期增长50%，杭州、合肥交易量增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。当然，深圳是个例外，7月中旬祭出狠招，二手房成交下跌，但新房成交量创2年新高了。

　　而且，还有一个重要的信号是，今年国庆节期间，重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。主要原因在于：

　　（1）改善型换房需求明显提升；

　　（2）中高价位房源成交占比提高。

　　根据贝壳的数据，北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升，广州高总价房源交易占比也上升了。笔者的岳母说，在我们居住的小区里，但凡是3房户型的，一挂出来，马上就卖出去了。

　　这种价格走势，也反映到业主挂牌价的调整上。以深圳为例，7月深圳出台了严厉的调控政策，特别是对二手房的打压，可谓史无前例，包括增值税免征期“2年改5年”，住宅限售5年（买了5年后才能卖），重拾豪宅税等，都是针对二手房。而且，国庆期间，深圳新房热卖，二手房成交量跌了20%。但是，深圳业主的心气很高，挂牌价就是不降，涨价占比较去年升了42%。

　　上海、广州、杭州等热点城市，都是一样的，近年来人口大规模涌入、年轻人口多，富豪多，优质资源密集，IT、互联网、金融、文化、体育等高薪就业机会多，购买力和资金都是跟着这些走的。

　　因此，即便现在调控高压，成交量下行，但房子绝对不愁卖，绝对不愁卖不上价格。一位资深中介告诉我，深圳富豪够多， 但买深圳房子的，可绝对不止是深圳的富豪。

　　新房市场，今年黄金周期间，上海成交13.1万平方米，去年国庆期间还不到1万平方米，复苏尤为强劲。根据中指院数据，广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过了2018年同期的水平。

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　　其他城市就不一样了。

　　我们看下图，很多二线城市，业主都在下调二手房挂牌价。这让我想起不久前，二线城市二手房海量挂牌的报道。

　　截止2020年7月，二线城市二手房挂牌量都创历史新高，相比2019年翻了一倍左右。2016-2018年楼市大繁荣，终于开始转化为海量供应了。

　　能不能接得住盘，非常考验这个城市的基本面，能接得住，楼市不下跌，基本面就是强大的。

　　2017年开始，以武汉、西安为代表的二线城市，纷纷推出新政，吸引大学生落户就业，手段就是“三板斧”，送钱、送房、送户口。而且，落户门槛越来越低，目的就是夯实楼市基本面。

　　但是，效果怎么样呢？

　　以打响“抢人”第一枪，祭出“百万人才留汉计划”的武汉市为例。从2016届到2019届，武汉大学本科生留在本省就业的比例，并没有出现明显变化。反而，2018年还出现了一个现象，去广东就业的本科生，比留在湖北就业的还要多，湖北其他名校也是如此。

　　图：2019年武汉名校省内就业率（单位：%）

　　数据来源：网易数读

　　近日，我咨询了一个TOP60开发商武汉公司的总经理，他告诉我，国庆期间，武汉楼市不温不火，除了少数几个区域外，外围区域卖不动，9月以来就这样。

　　但地方复工复产压力很大、指标任务很重，还在不停地增加供地、上马地产项目，拉动开发投资，未来的供应还会明显增长。

　　其他二线城市，都很类似武汉，未来新房供应和二手房挂牌有增无减。另外，大家看看最近十几个城市发布的调控政策，里面都有“增加供应”这一条。所以，未来除了京沪深以及都市圈链接的城市（如雄安、东莞、苏州、杭州、宁波等）以外，其他城市不缺房子，房子会越来越多。

　　如果在“抢人”上无法实现明显的绩效，或者“留不住”，未来接盘能力有多大呢？而且，本来已很优秀的一线城市，都开始加入“抢人”队列了。本来在就业机会上、新兴行业上（IT、互联网、金融、智能制造、文化创意、体育等）不占优势的二线城市，能抢多少人才呢？

　　看短期的话，由于各方对楼市的诉求太强烈、太多元，拼命维护“向上”的局面，你可能会被楼市量价表现蒙蔽。

　　未来，楼市的硬核城市（不怕没人买、不担心跌价），只有具备硬核购买力的城市，比如京沪深。当然，很多二线城市优质公共服务集中的中心城区，也比较硬核。

　　上述区域的房子，将被很多人和很多资金追逐，不仅有本地改善型客户，也有本地的富豪，还有全国各地的投资客，甚至是国外的购买力。其他城市、其他区域，会有大量的房子供应，不仅新房项目越来越多，二手房挂牌也会增加，但支付能力却越来越弱了，这就是住房消费上的两级分化。

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　　这两天，我也咨询了珠三角外围城市的开发商们，大家普遍反映，国庆黄金周成交比较惨淡，平时一个月能卖100套的项目，国庆期间只能卖30套，还得把渠道都用上，用尽浑身解数。而且，大家都跟着龙头开发商在降价，有的项目已经是贴着成本在卖，甚至是亏损在卖。

　　但即便如此，也卖不动，因为越降价越是没人买。更关键的是，这些城市根本不缺新楼盘。老百姓买房，也不再抢了，甚至没有什么欲望买房。挑三拣四的，迟迟不下定。这就是当下大湾区三四线城市的现状。内地三四线城市，量价更是在下跌了，只不过，数据上没有表现出来。

　　基于以上分析，从房产税的角度看，按照“立法先行、充分授权、分布实施”的12字原则，当2023年完成立法后，国家会将征税的权力下放给地方。征不征收、哪里征收、税率高低等等，全都由地方决策。能有底气、勇气征收，不怕购买力用脚投票的城市，现在来看，恐怕只有京沪深这三个城市。

　　即便这三个城市征收房产税，也不用担心房价下跌，资金和购买力外逃。因为，高薪就业机会、优质公共服务，附加值最高的产业，最优质的人才，都在这些城市，这是支撑房价的基本面。房产税征收，会反哺到公共服务，从而形成人才和公共服务的聚集、完善，这是支撑房价的引擎。

　　这就和豪宅区的物业费很贵，但无人因为贵而搬离，是一个道理。相反，很多富人会想办法迁到这里。同时，因为物业费涨价或很多人长期欠缴（物业费其实很低了），很多社区的管理每况愈下，有钱人都搬走了，没钱的得过且过，也想着有朝一日也搬走。这就是住房消费分化的结果。

　　因此，对于很多城市来说，更担心税收赶跑人，只可能将“无税收”作为吸引购买力的手段。

　　房产税即便征收，也只会在极少部分区域征收，如果你住在这个区域，恭喜你，不要为那几千、几万元担心，因为你的房子也好，个人的价值也好，每年的增值部分，远远比这几千或几万元要多很多倍。