张平：多重利空来袭 国内房价的拐点已经到来？

　　尽管国内多数城市房价在上涨，主要集中在长三角、珠三角等地区的一二线城市，但也有东北、华北、华中等部分二线城市房价却出现了下跌，比如郑州、天津、石家庄、济南等城市。现在国内房价呈现冰火两重天的格局。

　　很多老百姓(行情603883,诊股)也感到奇怪，现在各地城市出现了分化走势，未来国内房价该怎么走呢？

　　对此，我们认为，从表面上看，国内各地房价出现涨多跌少的格局，但现在毕竟也有一些地方的房子开始出现下跌了。

　　这说明国内房价拐点正在出现，房价只涨不跌的神话正在终结。从目前形势来分析，最近有几大利空给之前的房地产降了温。

　　第一，住建部在五一之后，约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、成都、常州等12座城市政府相关负责人，对这些房价上涨过快的城市提出整改意见，此后被约谈的城市大多出台了更为严格的调控措施。

　　到8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作商会，对沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省的相关负责同志参加会商。

　　此次会议更是强调，要毫不动摇坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期剌激经济的手段，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场健康平稳发展。

　　随后，各地纷纷加码房地产调控政策，主要是在原来房地产调控的基础上打补丁、填漏洞，比如提高离婚后买房的难度系数。现在上至中央政府，下至地方，“房住不炒”的理念早已经是深入人心。

　　第二，房地产企业融资的“三道红线”将阻止房企疯狂杠杆拿地。最近，由央行和住建部推出的，房企融资的“三道红线”。主要是为了控制房企债务上涨，防范系统性金融风险。具体为剔除预收款后的资产欠债率大于70%，净负债率大于100%；现金短债之比小于1倍。

　　同时，监管部门将根据“三道红线”的触线情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档。凡触碰三线的房企划为红色档，不得增加有息负债规模。这意味着，房企既不能发行债券，又不能到银行去贷款。只有将各项数据降到红线以内，才能算是合格。

　　第三，恒大七折卖房，吹响了房地产大降价的号角。由于恒大上半年完成房产销售数据不理想，下半年开始发力。9月6日晚间，恒大地产召开营销大会，祭出史上最低7折销售。力图在9、10单月销量要冲刺1000亿元，以确保完成全年8000亿的销售目标。

　　对此，我们认为，恒大此次降价促销，并非是“金九银十”让利行为，而是在目前特殊的经济和资管背景下进行的。接下去，估计有一半的房企出于各种原因都会选择降价销售，房价下跌大势所趋。

　　第四，中国的城镇化率已经发展到尽头，现在国内城镇化率达到了67%，继续推进城镇化的空间有限。再加上，我国老龄化社会已经到来，90后、00后年轻人的数量越来越少。房地产高需求时代已经结束。

　　过去二十年买房就能对抗通胀，但未来二十年买房未必就能对抗得了通胀。而且二三年后还要开征房产税、遗产税等，国内房价未来去除泡沫已经是必然的趋势。

　　第五，长效机制将开启房地产的新模式！近日，深圳市住房和建设局局长张学凡在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%居民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

　　以后在住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋“。将来各地也都会学习新加坡模式，政府对低收入群体有一个保障功能。

　　通过多主体供给，多渠道保障来满足中低收入群体的需求。未来商品房需求被大幅分流掉，商品房价格也会逐步回去居住属性。

　　目前，国内多重利空来袭，表达了中央各部委都不希望房价过快上涨，而各地方政府看到房价上涨，也加大了房地产控力度。在目前情况下，后面房价要想上涨已经没有什么空间。而对于投机炒房者来说，如果房价上涨没有空间，他们拿着房贷还要还本付息，这样的结果肯定还是亏损，所以，很多炒房者都把房产抛向市场，未来房价下跌的空间已经被打开。

　　中国房地产虚假繁荣时代已经结束，明年房价走势将是震荡下跌，逐步回归合理属性。