李宇嘉：复盘8个城市的楼市调控 发现一个玄机！

　　01

　　近期调控，有点儿意思

　　楼市调控的大幕已经拉下来了，“7.24座谈会”、“8.26会商”，被叫去的16个城市，该出调控政策的，都出了（两次都被叫去喝茶的成都，近期一定会有收紧政策的举动）。结合8个城市（深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州）的楼市“新政”，笔者给大家总结一下。

　　其实，也没啥好总结的，因为这些年的楼市调控，“松久必紧”、“紧久必松”，这个简单的循环往复，并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下，各个城市的调控政策也并无多大的不同。

　　有哪些是相同的？

　　1.加大住宅用地供应（深圳、杭州、东莞等）

　　2.打击“假离婚”（深圳、南京、长沙、无锡等）

　　3.增值税免征期，从2年改为5年（深圳、沈阳、无锡等）

　　4. 提高二套首付成数（深圳、沈阳、无锡、常州等）

　　5.提高限售门槛（深圳、东莞、杭州、宁波、常州等）

　　6.热点楼盘向无房家庭倾斜（深圳、杭州、宁波等）

　　7.打击户籍炒房（深圳、杭州）

　　8.放松落户政策/吸引人才政策（所有城市）

　　还有一个共性，不得不讲，这些城市的调控，都是在被“敲打”以后，才不得不收紧政策。比如，7月初领导亲自督战，深圳才出了政策；再比如，8月28日6个城市被叫去喝了茶，然后才出了政策；还比如，有的城市一个月内出了好几次政策，第一次不痛不痒，第二次才严格起来了。

　　02

　　鼓励新房，不鼓励二手房

　　看了上述共性，有几个发现，一是很难与“一城一策”挂上钩，来来回回、林林总总还是那些政策，相互学习；二是“房住不炒”必须要响应（共性2、4和7）。这个没话说，写进了重要文件，关系到系统性风险和经济金融长治久安，不贯彻就是站位问题；三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。

　　第三个发现，值得玩儿味。怎么理解？完成“房住不炒”的规定动作后，也要考虑地方的难处。共性3和5，也是此轮调控的亮点，明显鼓励持有、不鼓励二手房交易，而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待，是一个重要的信号，即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。

　　看来，土地财政，还得再飞一会儿。

　　但是，市场可能并不会按预设的路径运行。不久前，有一则消息把各地吓得够呛，就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份，主要城市二手房挂牌量都创历史新高了，相比2019年初均翻了一倍左右。比如，近期火热的杭州，二手房挂牌量从去年初的6.5万套，攀升至12.1万套。

　　为何挂牌量暴增呢？主要是由于，2016年各地祭出限售政策，到现在多数城市限售房解禁了，挂牌量暴增。上一轮楼市回升（2015-2018），可谓是史上最疾风暴雨的，“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下，一二三四线城市房价，基本上都翻一倍，进场的很多是投资客。

　　这一时期，去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进，笔者认识的一些做实业的，也将部分资金投入地产。但现在，房价涨幅趋缓，实体也不怎么景气，很多人把房子挂牌、出售，特别是加了杠杆的。另外，那一时期房价涨得快，很多人“跟风”买房，现在发现被套在里面了，也想出手。再说，各地都不缺房子，很多新房空在那里，有多套房的人看在眼里，慌在心里。

　　03

　　二手房有价无市

　　大家知道，新房市场是“政策市”，而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升，二手房价格就会下跌。其实，今年上半年，除了深圳、上海外，大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话，对新房市场的冲击很大，连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地，这是最担心的。

　　其实，大家也应该发现了，现在各个城市，“日光盘”已成为历史了（抛开一个项目多次批预售的“假日光”）。去化率高、卖的好的楼盘，都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况，根本上在于，房子足够多了，哪个城市都不缺，过去那种疯狂抢房的现象，再也不会来了。

　　即便广州和深圳也不例外。上半年，深圳楼市比较火爆，但媒体推给你的，只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子，也是一二手价格倒挂的。上半年，深圳新盘去化率不足40%，是不是有点大跌眼镜呢？现实就是这样的，大部分盘不好卖。上半年，广州新盘去化率只有32%。

　　这就要命了。

　　2019年，各地财政收入增幅、税收收入增幅，都降到历史最低了。而疫情之后，各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等，花钱的地方太多了。同时，根据我与各地政府的接触，发现当下每个地方政府，对楼市的依赖，都是史无前例的。

　　不管是开发投资占固投的比重，还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重，或者税收收入占比，都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦，楼市很重要，不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计，事实上给社会和市场发出一个信号，隐性担保。

　　怎么办呢？

　　收紧二手房交易门槛，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉长交易周期，让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策，不管是增值税免征期“2改5”，或筑起限售门槛，都是这个目的。这样，少数挂牌价低、税费低的“笋盘”，被快速吃掉，大部分二手房被迫持有。

　　现实中，中介宣传也好，救市导向也好，相互交流也好，大多数卖家认为，房价还会继续上涨，房子是抵御通胀的不二之选。因此，他们不愿意降价出售，导致交易钝化，“有价无市”，高位横盘，每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉，挂牌“海量”也只有数字上的意义。

　　因为，业主一致的逻辑就是，“房价还会涨上去的，不能低价卖掉”，索性就继续挂在那里，或干脆撤回来。这几年，二手房交易周期明显拉长，普遍达到120-150天左右，没个一年半载，卖不出去。未来，由于限售再启、增值税免征期“2改5”，加上政策导向，交易周期会继续延长。

　　04

　　新房踩着二手房卖

　　一项资产，如果其交易周期不断延长，交易成本不断上升，交易摩擦极大，就会导致交易频率下降，资产表面价格会维持，但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下，热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景，吸引购房者涌入新房市场，让新房热销，这个趋势还将延续很长时间。

　　本轮调控启动的同时，开发商融资监管新规（“三条红线”）也开始生效，2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略，将进一步发扬光大。过去，房产中介都在向客户推销二手住房，但现在，由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见，没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房，在APP上找房也好，找中介也好，首先给你推荐新房。

　　同时，楼市政策的重心，也在想方设法把购房者吸引到新房市场，比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是，近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”，外围的楼盘也是“名校加持”。

　　再加上，新房税费成本低，购买力自然就被吸引到新房市场了。当然，城市中心区、成熟片区的二手房（特别是带学位的）也很抢手，价格还在上涨，但大多数区域二手房交易是钝化的。

　　结果是，少数区域二手房市场火爆，多数区域交易惨淡、“有价无市”，而若想成交，就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受过前几轮楼市回升的好处，业主心气很高，市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看，二手房价格可能还在上涨。

　　当下的广州，就是这样的，越秀、黄埔、天河等热点区域，由于公共配套好、优质教育资源集中，二手房交易回升、价格上涨，形成良性循环。但其他区域（主要在外围），过去几年一直是新盘供应大户，现在挂牌量很大，但交易比较惨淡（比如增城、花都、从化和南沙）、价格横盘。

　　表现结果却是，全市的二手房价格涨了。再加上，自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房，大家听到的，自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的，都不会被报道。但其实，自家的房子，可能跌价了。