魏建军的地产“围城”

魏建军的地产“围城”

   张文静 发自保定

  人生处处是围城，里面的人想跨出去，外面的人却拼命挤进来。

  上世纪80年代末，许家印还是意气风发的年纪，进入舞阳钢铁厂没几年，就从钢铁工人晋升为车间主任。而彼时魏建军已名震保定。

  魏建军家境优越，20多岁就拥有了一辆苏联产的拉达汽车，还因在保定机场玩特技漂移得了个“保定车神”的名号。当时，他的理想是成为一名专业赛车手。

  1990年，年仅26岁的魏建军接手父辈创建的长城工业公司，“保定车神”摇身变为长城工业总经理。两年后，许家印也告别了车间主任岁月，南下深圳，直到1996年创办恒大地产。

  多年过去，许家印和魏建军已各自成为地产和汽车界标杆人物。故事却又有了新转折。

  过去几年，许家印豪掷几千亿进军新能源造车。9月1日，“恒大健康”正式更名“恒大汽车”，更名后市值达2000亿元，稳居国内车企第一梯队。重回“车间主任”角色，许家印找到了当初意气风发的自己，把造车事业做得风生水起。

  而一贯神秘的汽车大佬魏建军，却低调地搞起了地产生意。

  汽车大佬“触”房

  9月1日，长沙集中出让位于岳麓区、长沙县的3宗住宅用地，最终被三家地产公司以55.64亿元拿下。相比保利、正荣竞得的两处地块，位于长沙县湘龙街道地块的拍卖更有看头。

  该地块经过74轮竞价，最终被一家名不见经传的地产公司——长沙市爱之月房地产开发有限公司（后称“长沙爱之月”）以11.79亿元竞得，楼面价5640元/㎡，溢价率高达88.01%。

  长沙爱之月背后的股东来头不小。工商资料显示，长沙爱之月成立于2020年8月26日，由保定市长城控股集团有限公司（后称“保定长城控股”）100%控股，背后实际控制人和最终受益人正是长城汽车老板魏建军，其最终受益股份为99%。

  今年以来，这位汽车大佬正加速布局地产业务，在全国各城市频繁高溢价拿地。据不完全统计，仅2020年以来，保定长城控股就通过旗下公司在长沙、佛山、无锡、重庆等地获地23余万平方米，拿地金额近50亿元，溢价率多在40%以上。

  获悉，保定长城控股目前对外投资16家企业，其中有三家从事房地产开发，分别为保定市长城实业有限公司（后称“长城实业”）、博创城市建设开发有限公司（后称“博创城建”）、保定瑞城房地产开发有限公司，最终受益人都为魏建军，持股比例占99%。其中保定瑞城已经注销。

  博创城建是保定长城控股最早创办的一家地产公司，成立于2009年。此前，其投资开发的项目大多是长城及其旗下企业配套的员工公寓等。这从博创城建拿地区域也可看出。2019年以前，博创城建主要在其大本营保定拿地。

  而另一个地产平台长城实业成立于2018年10月26日，至今不到两年，不过其野心不小。此前长城实业总裁向炯向媒体透露，长城实业未来五年的销售目标是要达到千亿元。目前博创城建也已并入长城实业旗下。

  公开资料显示，长城实业核心业务由住宅地产、商业地产、产业地产三大业务板块构成，选取21个强二线城市和地区作为战略性布局要点，致力于打造以住宅地产和商业地产为引擎的多元化地产集团。

  其中，保定市爱城置业有限公司是长城实业旗下的住宅地产板块，保定市爱情置业有限公司是其商业地产板块，目前都由博创城建100%控股；保定市长城智能科技有限公司则是其产业地产板块，致力于产业园区的整体开发与运营，由长城实业100%控股。

  不难看出，魏建军正将他的地产野心寄托在长城实业这个新兴的平台上。

  魏建军的焦虑

  有意思的是，随着地产行业“黄金时代”的终结，地产大佬们纷纷跨界造车、养猪，寻求新出路，魏建斌却反其道而行，开始“触”房。背后原因何在？

  向炯透露的理由是，房地产目前及未来很长一段时间依然是中国经济的支柱行业，保定长城控股对地产行业的发展前景很看好。

  不过更深层次的原因或许与魏建军深深的危机感有关。

  2020年，长城汽车三十周年。站在三十而立的节点，长城汽车没有大肆庆祝，却发布了一部名为《长城汽车挺得过明年吗？》视频，魏建军亲自出演。以“反思”替代“庆祝”，这透露了魏建军深深的焦虑感。

  “此时的我确实如履薄冰”。在接受媒体采访时，魏建军坦言，已经到“而立之年”的长城汽车，并没有经历过真正意义上的大风大浪，谁也无法预知当真正的危机来临之际，长城汽车是否真的具备绝境中以“变与不变”脱困的本领。

  不是魏建军杞人忧天。身处汽车行业30年，他对行业的认知比旁人更清晰，也更具前瞻性。汽车行业正面临巨大变局，作为老牌车企，长城汽车也正面临前所未有的竞争格局和并不乐观的市场环境。

  近年来，受汽车产能过剩及新能源、智能化自动驾驶等汽车业迭代影响，传统汽车行业并不景气，绝大部分车企都在走下坡路。今年在新冠疫情的冲击下，车市寒冬言论甚嚣尘上。近日，力帆汽车即将破产的消息更是传得沸沸扬扬。

  就长城汽车自身来看，2020年中报显示，其2020年上半年营业收入为359.29亿元，同比下降13.17%；净利润11.46亿元，同比下降24.46%。而4年前同期营业收入和净利润分别为416.72亿元、49.26亿元，现在显然已大幅缩水。

  危机之中的魏建军，要背水一战。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜此前提到，汽车企业进入地产领域，一般要么是为解决自身办公、生产、生活的物业配套问题，要么是为了平衡和降低车企的总投资或者为了提高车企的总体收益，希望以地产开发的利润来冲抵车企的投资或者增厚车企的利润。

  进军房地产或许是魏建军深谋远虑下一步棋，不过最终成效如何，还有待观察。