马光远：深圳要学新加坡住房模式？ 这饼画得像真的一样

　　深圳住房管理部门的负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。住房管理局的局长张学凡是这么表示的：深圳公共租赁住房目标为110万套，深圳每年公共租赁住房建设10万套，将通过5年甚至8年补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

　　对于饱受高房价之苦的人而言，深圳的这个表态绝对有极大的吸引力和感召力。然而，我想说的是，新加坡没有那么好学，在各种制度和政策条件完全不具备的情况下，承诺政府将提供60%的租和售的住房百分之一万属于画饼充饥。

　　其实，张学凡的这个说法并非其自己的意见，而是2018年8月1日深圳市发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（第一次，这个说法的根据是6月5日，深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，深圳的这个房改意见，是中国房地产市场化改革20年后，面临全国性的“二次房改”之际，地方拿出的第一个房地产制度改革的意见和建议。

　　我们先把这个意见出台以后深圳房价又经历了暴涨的事压到后面说！

　　我们先来分析一下这个意见提到的深圳房改的主要内容：

　　第一，《意见》提到，深圳房改的指导思想是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，进一步深化住房制度改革，构建系统完善的住房供应与保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　大家注意，这里提到的可是“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，而张学凡说的政府提供60%以上的租和售的房屋，很显然违背“以市场为主的说法”。难道要把深圳60%的人纳入保障体系？请问，深圳拿什么来保障60%的人的住房？钱呢？地呢？要算算账。如果60%的人的住房问题政府来解决，很显然违背了市场化为主的初衷。

　　第二，《意见》将深圳的住房分为四大类：

　　一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主；

　　二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右；

　　三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应；

　　四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

　　在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。按照这个《意见》的具体规划：

　　第一阶段，2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

　　第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

　　第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

　　假定这样的画饼是可行的，那么深圳初步设想的在2018年到2020年第一阶段要供应各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。现在，我们来看看这第一阶段深圳供应了多少房子。2018年深圳供应了安居房总共46346套，2019年计划供应3.4万套，实际完成情况我没有查到，但应该差距不大；2020年计划供应4万套。

　　3年时间，完成的安居房供应不到计划的一半，商品房的供应量也差不多不到计划的一半。也就是说，深圳的这个《意见》规划，第一个阶段就远远最多完成计划的一半！已经吹牛了。

　　说实话，深圳的这个房改方案在征求意见之初，我就提出了尖锐的批评。众所周知，深圳在中国改革开放40年的进程中一直承担着改革的排头兵和开路先锋的作用，全国先行先试的政策，大多选择在深圳落地试点，深圳曾多次不负众望，在中国诸多改革领域杀出了一条血路。

　　在“二次房改”启动之际，大家对深圳的房改是有期待的，这是事实。深圳拿出一个什么样的房改方案，深圳在二次房改上有哪些突破和创新，对全国都具有示范作用和重大意义，而解决好住房问题，解决好中国房地产健康发展问题，无疑是中国经济实现高质量发展，满足人民对美好生活需要的重要体现。但让我没有想到的是，深圳居然提出了一个要学习新加坡的房改模式，提出深圳未来住房市场的结构60%以政府提供的保障为主，市场商品住房占全部住房的比例只有40%。

　　首先，让政府解决60%的人的住房违背了市场化的大方向。市场只占40%，而政府保障部分达到了60%，很显然，这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。而这也是今年深圳房价再次出现暴涨的主要原因。

　　必须指出，从98年开始的第一次房改，坚持市场化的方向，可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实，就此而言第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

　　第一次房改中出现的一系列问题，并不是市场化的方向错了，而是与住房相关的制度改革和制度建设的落后。在各地把房地产当成支柱产业和唐僧肉的情况下，房地产的制度建设严重滞后，中国在住房制度建设层面几乎处于一片空白，几乎都是短期的调控政策，要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激房地产绞尽脑汁。但市场化的总方向没有错，必须清醒地意识到，正是因为市场化，才在短短的20年解决了住房严重短缺的问题。放弃了市场化的大方向，重新回到政府主导供应的格局，我认为这是中国住房改革的一大倒退，是会付出惨重的代价的。

　　中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底，比如土地供应，要么是政府错位，干预太多导致，而不是市场化的方向出了问题。在这个根本性问题上如果犯错误，代价将是惨重的。我们很难想象，深圳未来60%的住房供应靠政府解决。

　　第二，深圳房价屡屡暴涨的根本原因在于市场化供应不足，商品房供应的量远远赶不上新增人口。虽然深圳的人口究竟有多少一只是一个说不清楚的谜。但深圳是过去5年中国人口净流入最多的城市这点没有异议。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先。

　　面对这么多的新增人口，深圳又供应了多少地？今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

　　深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。深圳房价暴涨是商品房供应不够，商品房供应不够的原因是政府供地太少！不加大供地力度，却梦幻般提出一个政府解决60%的人的住房的方案，换取老百姓的叫好之后，又根本没有可能做到，这是很可怕的。

　　第三，新加坡没有那么好学。改革开放以来，中国很多地方学习新加坡，但很多地方也没有学成功。就是因为不懂得新加坡模式的精髓。而且，我特别奇怪的是，新加坡一个人口500多万的国家，一个城市国家，你如何去学？如果中国只是一个500万人口的国家，我相信我们搞得不会比新加坡差。

　　中国是一个14亿人口的大国，600多个城市，深圳未来的人口肯定达到2000万。政府要供应60%人的住房，这个帐究竟怎么算的？钱在哪里？地在哪里？可行性在哪里。先不说是不是画饼吹牛，假定可以做到，那么，其他城市的老百姓肯定全跑到深圳来，深圳是重新拿起户籍武器阻止大家来，还是放开大门让大家来？

　　就人的本性而言，住便宜的大房子，甚至不劳而获得到房子是人潜意识里的本性。深圳说，要学新加坡，得到了喝彩，但要是学不到，倒彩和臭鸡蛋随之就会而来。中国这么一个大国，要真正解决大家的住房问题，起码要学习和中国自己的国情、人口相近的情况，而不是学一个只有500万人口的国家。说好听的话容易，但是做不到，对一个城市的信誉伤害很大。对于中国未来的房地产市场而言，“住房不炒”的前提下，如何构建住房的公共政策体系，需要探索。

　　习总书记在 2013年10月中央政治局学习时，对于中国房地产制度有非常精辟的描述，值得中国在“二次房改”中认真学习和贯彻，他提出了住房制度四个层面的问题：

　　第一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题；

　　第二，提出要处理好住房建设上的 “四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系；

　　第三，肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，政府保障20%，市场解决80%；

　　第四，提出住房的顶层设计设计问题，要求总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。

　　特别是，他肯定了市场化的方向，政府只能保障那些的确需要保障的人群。

　　房子应该回归民生，这没有错，但回归民生不等于回到福利分房，不等于放弃市场化的方向，回到政府主导的道路上来。就此而言，深圳是学不了新加坡的，这一点深圳自己也很明白。我对深圳房改的方案是极其失望的，不仅没有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市场化的方向上做出了令人不得不怀疑的选择。这势必误导其他城市的房地产改革。

　　我倒觉得，深圳在房改方面，在其他地方是可以突破的。比如，在供应主体上，《意见》提出“支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房”，以及“支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。”

　　这两点很好啊，让各类主体都参与建房，供应问题就解决了。再比如，在土地供应上，《意见》提出开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。这在整个粤港澳大湾区的建设如果有重大突破，可谓进步。深圳应该在这些方面取得突破，在集体土地入市方面取得突破解决土地供应不足的问题，而不是玩根本不可能实现的画饼游戏。