“三道红线” 下地产风向变了吗？万科总裁祝九胜这样看

　　近来监管部门针对房地产开发商融资设置“三大红线”，令业内不少房企面临挑战，市场不乏担忧情绪。

　　对此，万科集团总裁、首席执行官祝九胜8月28日在公司2020年中期业绩发布会上表示，万科对自身的适应能力有信心。他表示，行业政策的总体基调不会发生变化。未来规则可能会不断细化，公司也会密切跟踪相关要求。

　　不过，针对媒体关于万科是否参与了住房城乡建设部、人民银行召开的重点房地产企业座谈会的问题，祝九胜没有正面回复。

　　行业政策总基调不变 规则还会不断细化

　　对于“三道红线”，祝九胜表示，从媒体报道来看，监管从规范行业和防范金融风险等角度出台了相应规则，公司对此会认真研究，尽快适应。“不过，我们对自己的适应能力充满信心，因为公司财务非常稳健。”

　　祝九胜在会上表示，公司“现金为王，手有余粮”。净负债率维持在27%的低位水平，所持现金是短债的两倍以上，有息负债占总资产的比例为15.1%。即便在疫情影响下，公司经营现金流也坚持十一年为正。他表示，未来规则可能会不断细化，公司也会密切跟踪相关要求。

　　对于政策走势，他表示行业政策的总体基调不会发生变化，政策工具的组合运用都是维持行业的健康发展。万科会不断去观察、适应，“当好农民种好地 ”。万科做好自己的本分，也为行业稳定发展做自己该做的事情。

　　值得一提的是，会上也有投资者质疑万科的低净负债率是过于保守，对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华回应称万科未来会继续在稳健的财务政策下发展业务。

　　据媒体报道，8月20日住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。同时，有消息称监管部门准备持续收紧地产开发商的融资，为融资设置了“三大红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

　　对于以上消息，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，8月20日的座谈会有着非同寻常的意义，释放出以下几个信号：未来5-10年内，房住不炒或仍持续提出；接连两次的房产座谈会均提到不以房地产刺激经济，表明疫后房地产市场的复苏速度政府满意，在目前开发经营指标能够自行恢复下，下半年的政策环境较上半年有收紧的信号，但不会全面收紧。房地产调控“稳”是调控的方向。

　　同时，此次会议释放出的重大信号是房企融资端，对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。正如这段时间甚传相关部门融资的三大红线，会议对融资管理未出台相关细则，但也证明“三条红线”并不是空穴来风，上半年，国内货币环境宽松，房地产行业的资金稳步恢复，2020年1-7月，房地产到位资金增速回正（0.8%），国内贷款增速在6月率先回正。在企业迅速走出疫情阴霾之下，本次会议释放出下半年的房企融资环境较上半年有所收紧。

　　其次，会议强调市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险。这也代表房企融资的环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，实现企业自身的稳增长才是重中之重。

　　此外，会议还提出完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。也说明租赁市场的发展仍受到政策的支持，租赁市场的发展也是长效机制的一部分。“租购并举”的住房制度未来仍会推进。

　　万科中期营收同比增5.1% 毛利率下滑

　　2020 年上半年，万科集团实现营业收入 1463.5 亿元，同比增长 5.1%；净利润186.3亿元，同比下降 3.4%；实现归属于上市公司股东的净利润 125.1亿元，同比增长5.6%；上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点；

　　每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%；全面摊薄的净资产收益率为 6.39%， 较上年同期下降 0.96 个百分点。 该公司 2020 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

　　针对毛利率下滑，万科管理层在会上称，是因为2019年毛利率处于高点，当年结算项目大部分是2017年-2018年销售的，当前结转项目的毛利率相对低一些。“我们预计到年底还可能会有一个小幅度的回落。公司会坚持稳健投资和经营，努力把盈利维持在一个合理水平。”

　　销售方面，万科集团称公司单月销售金额自5月份开始恢复同比增长。1-6月，实现合同销售面积 2077.0万平方米，同比下降 3.4%，降幅较一季度收窄 0.9 个百分点；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降 4.0%， 降幅较一季度收窄3.7个百分点。

　　上半年万科集团实现结算面积 1049.8 万平方米，同比上升 24.0%。实现结算收入 1289.7 亿元，房地产业务的结算均价为 12285.7 元/平方米。 已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4743.2 万平方米已售资源未结算， 合同金额合计约 6953.3 亿元，较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。

　　分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1381.4 亿元，占比94.4%；来自物业服务的营业收入为 67.0 亿元，占比 4.6%。分区域看，房地产开发及相关资产经营业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西 部区域的占比分别为 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。

　　受疫情影响，万科开工、竣工节奏有所放缓。上半年新开工面积1835.6万平方米，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%（2019年上半年：54.1%）； 实现竣工面积 1074.5 万平方米，同比增长 1.4%，占全年竣工计划的 32.4%（2019 年上半年：34.5%）。万科预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

　　购地方面，上半年万科集团获取新项目55个， 总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元，均价为6368元/平方米。截至报告期末，在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米。

　　截至报告期末，万科集团净负债率为27.0%。有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加 151.3 亿元，占总资产的比例为15.1%，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 968.2 亿元，占比为 35.5%； 一年以上有息负债 1761.6 亿元，占比为 64.5%。

　　现金和存活方面，报告期内万科集团实现经营性现金净流入 226.1亿元。截至报告期末，持有货币资金1942.9亿元；存货金额为 9321.1 亿元，较2019年底增长 3.9%。

　　万科表示，下半年经营形势依旧复杂，无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。集团将继续坚持“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”的年度工作主题。万科还提及未来会坚持积极销售，“每天都是卖楼的好日子”；持续深化组织重建、事人匹配，提升组织竞争力，服务业务发展等。