李宇嘉：广州楼市，回暖真的昙花一现吗？
01
广州楼市，两大热门
谈到近期的广州楼市，很多人感到迷茫。
有人认为，相比深圳、东莞，广州楼市的盘子太大，多区域、多中心，广佛一体化，供应没个边、没个界，随便都能找到200万平方米的超级大盘，楼市弹性不足。再说，“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后，政策基调转为收紧，反弹不到哪去。
但有人不乐意了。当下的广州楼市，就像投资A股，全局平淡掩盖不了局部火热。广州作为一线城市，也是华南中心、大湾区双核之一，区域规划利好很多，产业升级快。以琶洲（互联网、创意文化）、黄埔（高端制造）、南沙（现代服务业）为代表的重点区域，定位很高，面貌一天一个样。
这些区域的房价，比深圳低多了，甚至还不如二线城市的厦门、三亚，下一步可能要被杭州赶上去了，这不就是机会吗？
7月中旬，深圳、东莞限购之后，仓皇逃出的资金一路向西，狂奔到了广州南沙。记得当时，南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。
南沙的定位，比深圳前海还要高端，不仅是广州“唯一不二”的副中心，还是华南最大的自贸区，真正的大湾区核心。但是，南沙整体房价还停留在“2万+”，即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价，也才“3万+”。面对这样的价格，比前海还高端的规划，深圳客当然毫不手软了。据悉，南沙新房成交客户来源中，深圳客户占比从7月份之前的17%，提升到了50%。
从南沙看，广州楼市确实火，7月中旬以来，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且，南沙土地市场也热得发烫，8月先后诞生2个地王，8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块，楼面价19140元/平，刷新南沙地价。
广州的另一个热点片区——新黄埔（萝岗），近期楼市也比较热。
以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例，学区房、次新房的价格涨幅在10%左右，比如万科东荟城、万科金色梦想、誉城南苑和北苑等。
这里的楼市回温，一个重要的原因是区域定位很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比较快，知识城、科学城产业集聚效应好，区域面貌也不错，交通短板在迅速补上，而房价还在2-3万元，这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。
还有一个重要原因，就是名校加持。作为高端产业集聚区，新黄埔这几年一直在招商引资，但教育配套比较差，拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房，中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了，房子就好卖了。
其实，不仅是黄埔，南沙、白云、增城，这些外围楼市供应的主力区，靠名校卖房是普遍套路。
试想，中心6区名校学位房价格，都到“8万+”了，如天河华附、广州中学；越秀区名校扎堆儿，执信、省实等名校的学位房价格，甚至到了“10万+”，但在新黄埔这里，名校学位房价只要3万多。
有学位光环，甭管是不是合作办学，需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距，名校加持能抓住购房者的心思，房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学，都在南沙设分校。
去年，广外南沙分校“开放日”，数万家长参观，楼市能不好吗？
除名校外，轨道交通也少不了。广州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科学城要30公里。买房选择多，同样是3万元的均价，番禺、白云、老黄埔、广佛等，选择很多，通勤也不错。所以，轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔，除已开通的6号线、21号线、28号线外，有轨电车1号线试运营，7号线开通首段。未来，还有电车2号线、17、23、29、37号线等。
南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线，南沙地处珠三角几何中心，珠江口有12条跨江通道，其中有7条途经南沙，足以看出南沙“枢纽”的地位。
近期，南沙到深圳机场(行情000089,诊股)水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近，从一个小时的路程缩短到了30分钟。
02
南沙的火爆能持续多久？
南沙、黄埔、花都等，近期楼市成交量回升，还有一个推动力，就是人才政策。
去年开始，外围这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间，楼市比较冷清，人才绿卡认证也睁眼闭眼，假证贩子又活跃了，中介代办很普遍，花钱买个绿皮证书，轻松解决购房资格，也是这些区域楼市回暖的推动力。
7月中旬以后，政策风向变了，深圳、东莞限购以后，估计私下做了“窗口指导”，广州这几个区“人才政策”严格起来了，学历证书要验证，绿皮的职业资格证书不好使了，要蓝皮的证书（通过考试或评审才能拿到）。比如，花都现在办理人才绿卡，需要在花都区缴纳6个月社保。
从销售情况看，除南沙以外（深圳投资客多），其实8月以来广州其他区域的成交量都开始下行了。比如，占到广州新房交易量30%多的增城，7月份周均成交量高达650套，8月以来连续下降；黄埔区近2周的成交量，也从7月份周均3500套的水平，降至2200套。从下图来看，其他区也类似。
出现这种情况，一方面在于政策边际收紧，包括管理层要求“资金直达实体”，LPR连续4个月未降，按揭贷款利率边际收紧。另外，广州作为华南中心城市，商业和制造业实体为主，监管容忍程度很低，自然要做出表率，各区乖乖地收紧了人才政策，防止限购被人为突破，引发舆情。
最近的一周（8.10-8.16），广州有8个新盘入市，720套新增房源供应，番禺2个盘首开，黄埔、增城、南沙6盘加推入市，但整体去化表现差，去化率低至12.5%左右。也就是说，当疫情后积累的需求释放完毕，外围把投资炒房的口子堵上了，调控开始收紧，回暖的动力就弱了。
图：6月份以来广州周度成交量走势图（单位：套）
我们看到，抛开南沙的话，广州整体成交量已趋于平稳，甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙，当前的火爆，也主要靠的是深圳等地的外来投资客。
但无论是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海，还是有深莞一体化、滨海湾新区利好的东莞，又或是深惠一体化下的惠州等，都有规划利好，而且中山、惠州的房价要比南沙低，南沙的火爆能维持多久呢？
03
广州不具备大幅反弹的条件
相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市，广州楼市稳定性很高，基本面不具备大幅反弹的气质。
供应上，这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸，城区建设上，除了一主一副（越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心，金融和总部经济区就规划了19个，遍及11个行政区。
2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。按远景规划，2023年达800公里，2035年达2000公里。轨道+地产，已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是，近年来大规模供地（特别是外围新区），2019年达到创纪录的4200万平方米建面，各区也一样。
图：广州及全市重点区域年度供地建筑面积（单位：万平米）
同时，旧改开始全面放量。2019-2021三年旧改行动计划中，确立了4500万平米建面的旧改规模，相当于广州4年左右的商品住宅成交量。2019年，广州28个村确立旧改，今年上半年，旧改进一步提速，又有27个村确立旧改，其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。
这就不难理解，为何外围各个区，动辄200万平方米大体量的单盘供应（单盘就相当于深圳半年销售）。当然，现在每个盘都是看菜下碟，先蓄客，后推盘，库存被掩盖起来了。
表：2020年上半年房企在广州获取旧改项目情况（以改造金额排序）
除此之外，广佛同城、主城区无缝对接，一体化发展快速，两地一直是大湾区的供地大户，也是全国同城地产里面，规模最大的。临近佛山的广钢新城，旧改地价已经突破4万元了，但保利的精装新房才卖到5万出头，开发商利润很薄，完全是靠薄利多销，供给的性价比也很高。
之所以出现这种情况，就在于配套差不多、离广钢新城才3个地铁站的地方，就是佛山CBD千灯湖了，多数新盘买3万多，价差近2万。
整体看，佛山靠近广州的区域，房价只有广州临近佛山区域的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。总之，海量供应将价格压得死死的。
从需求来看，北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。谈到广州，创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等），远不如京沪深，主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。
甚至，电子信息方面，也不完全集中在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。产业相对传统，自然提供的购买力也有限。
04
投资广州，要长持
还是笔者常说的那句话，广州创造富豪的行业少、就业机会少，但创造中产阶层的行业多、就业机会多。为啥广州人偏爱去外围城市买房，包括二手房，就是因为中心城区的房价对当地人来说太贵了（其实，仅相当于京沪深的60%）。
所以，没有大刺激，广州楼市回升可能是短暂的。
我们看看二手房市场，从31周（7月27-8月2日）开始，成交量连续下降，从7月份的周均800套降至700套以下。同时，二手房业主降价依旧是成交主流。所以，尽管珠江新城（嘉裕公馆、中海花城湾等）、琶洲保利、科学城少数二手房涨价，但依旧掩盖不了市场的主流。
随着政策开始收紧，前期需求释放，加上大盘密集上市，后续成交量可能高位回落，涨价也持续不了多久。当然，相比北上深，广州楼市的韧性很足，未来一段时间，高位横盘是基本态势，前期较热的区域有所回落，市场带旺的中心区（越秀、海珠、天河等），继续回升。
广州的底盘非常厚，这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低，城中村占存量住房的50%，也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以，广州每年都有40万以上的人口净流入，就业和扎根容易，也就给楼市打下坚实基础。
近期，广州开始跨区域抢人，长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外，随着大湾区轨道交通规划出炉，广州与外围的通达性会越来越好，省内居民到省会广州买房，将是未来的常态。
底盘稳、有韧性，这就是广州楼市的气质。
这几天，不断有人在平台上咨询我广州买房的建议。我认为：
投资广州是没有问题的，你不会高位站岗，但也别指望绝对的洼地，更别指望短期获益（除非有2015-2016年那样的刺激，但这是不可能的）。要耐得住性子，无论是南沙、科学城，白云新城，还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城，规划是有点超前，但基本面是健康的，未来都会慢慢地发展起来的。
我们要做时间的朋友，分享城市长期释放的红利。
当然，到处都饼摊、饼摊得太大，而政府财力有限，总难免有坑，关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进，交通接驳等一些关键指标。
