严弘：公募REITS试点启航目前对房地产市场影响不会很大

   张文静 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。

  今年4月底，证监会起草并发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（征求意见稿）》，正式启动了基础设施类的REITs。8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》)，自公布之日起施行。市场瞩目已久的公募REITs正式开闸。

  公募REITs的到来对中国房地产投资市场是否会产生影响？8月11日，上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在第四届地新引力峰会期间接受的采访，并分享了他的观点。

  8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中指出，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。严弘认为，目前公募REITs试点主要限制在基础设施领域，对房地产市场的实际影响不会很大，但更重要的是其象征意义，即标志着公募REITs的正式起步。

  一旦公募REITS的模式能够走通，且市场运营良好的话，将来就有可能带来其他基础资产公募REITS的发行。而将来如果以商业地产或住宅地产为基础资产的公募REITS能够真正推出，那对房地产的影响会非常大。

  今年以来，受疫情和外部环境影响，地产企业投融资面临困境。但仍有不少地产企业，特别是头部地产企业在市场上拿地非常活跃。严弘认为，对于资金充足的企业来说，今年是获得比较优质的土地资产的良好的时机。同时，这也造成地产企业进一步分化，使更多资源向头部地产企业集聚。

  以下为与严弘的对话：

  ：8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》)，自公布之日起施行。公募REITs的到来对房地产市场会产生什么影响？

  严弘：现在的公募REITs的试点主要是针对基础设施领域，目前对房地产的影响不会特别大，因为商业地产或住宅地产被明确排除在试点之外。这次试点重要的在于其象征意义，就是它标志着公募REITs的正式起步。如果公募REITs的模式能够走通，而且市场运营良好的话，将来就有可能带来其它基础资产公募REITs的发行。而一旦以商业地产或住宅地产为基础资产的公募REITS真正推出，那对房地产的影响会非常大。

  长久来看，REITs可以使房地产市场的价格更好地反映出市场需求和供给均衡，且能够使地产企业进一步拓宽融资渠道和融资模式，也能够使投资者有更多手段和金融工具投资房地产行业或者跟房地产相关的资产，而不必专门去买一套房子和大楼，从而提高地产相关的资产流动性和可分性。因此，REITs对整个地产行业发展的作用，一个是调整融资模式，另一个是拓宽融资渠道和提供合理的投资产品。

  ：今年疫情之后，不动产投融资有哪些新趋势？

  严弘：目前很多不动产企业、房地产企业还面临投融资的困境，一方面是政策因素，另一方面也是市场因素。

  政策因素。当然政府还是希望通过政策调控和融资的限制来防止市场过度开发。

  市场因素。受疫情影响，全球市场风险承受能力下降，使得企业在通过市场发行相关债务方面受到影响。特别是很多地产企业都是通过在海外发美元债、外币债来融资，以前海外市场对它们可能还是比较开放的，但现在全球风险承受能力下降，市场容量大量萎缩，这就造成企业风险评级和再融资能力下降。这对不少地产企业来说是一个很大的挑战。

  投资方面，还是有不少地产企业，特别是头部地产企业，在市场上拿地活跃，特别是在一二线城市。这说明它们资金还是比较充足的，对于一些资金充足的企业来说，现在是获得优质土地资产的良好时机，同时这也造成地产企业的进一步分化，使更多资源向头部地产企业集聚。

  ：很多地产企业都面临现金流压力，对于它们来说，如何盘活资产，保持充裕的现金流？

  严弘：盘活资产，一个很重要的手段是资产证券化。

  基础设施领域的REITS的推出，可以帮助到一部分地产企业，当然这个范围比较窄，真正惠及到的地产企业不多。但起码这种模式是很多地产企业比较希望实现的一种融资模式，能使它们盘活现有的资产存量，获得新的融资渠道，来维持现有的现金储备。

  另一方面是发行资产证券化债券等，地产企业一般更多的是发行像类REITS的产品。还有一类是通过增值服务，比如提供更好的物业服务，来提高现金流、收入。这也是一种模式。

  当然对地产企业来说，获得现金流最直接的渠道就是把手上的房子卖出去。这就涉及市场需求的问题。现在一二线城市市场需求居高不下，对房企来说问题不是很大。问题大的是三四线城市，房企需要采取各种手段把手上的资产变现。

  ：它们怎样提升现有资产的价值？

  严弘：做好增值服务。这是竞争非常强的市场，只有增加产品增值服务，提高产品价值，才能在竞争市场中生存下来。

  或者选择好的地段去发展地产。地产里最重要的一个指导，就是地点非常重要，黄金地段的地产能卖到一个好的价钱。

  所以，资产价值取决于地点，以及你能提供什么样的增值服务。

  ：现在很多地产企业走上了轻资产路线，您怎么看？

  严弘：各个企业的侧重点都不一样。以前万达是从重资产变成轻资产，现在又从轻资产向重资产转型。每家公司在不同发展阶段都有不同考量。

  对于资金储备比较多的企业，特别是如果融资成本比较低，重资产对他们来说负担不是很大。而对于一些融资成本非常高的企业，传统的重资产运营模式可能很难持续，这就考虑如何把资产转化或者消除，逐渐转成轻资产运营的模式。

  不同地产企业在各自不同发展阶段都需要有不同的考量，其中融资成本应该是一个非常重要的考量因素。

  ：不动产转型资产的模式有哪些？

  严弘：一方面向物业管理公司转型，像万达，以前主要是万达商业区或者商业城，但它们不拥有物业，而是作为物业管理者来运营这些物业，这是从重资产到轻资产转型的一个模式。

  另外，将来假如真正可以做成REITs产品，那这是一种较好的模式。实际上在海外，很多商业地产都是通过REITs形式，通过市场的直接融资，来转移重资产，把自己重新打造成资产管理公司，从全球地产行业发展轨迹来看这是一个比较典型的途径。未来这些产品是否能真正实现，就取决于我们的资本市场发展是不是到一个相对成熟的阶段，从而在发展REITs和ABS产品上有更进一步的突破，以及税收政策、资产管理人员的素质是不是有更进一步的改善。

  不动产转变模式的选择，既有内生性原因，也有外部市场的原因，很难一概而论，企业应就不同发展阶段和特征做出相应选择。