张爱华：长租公寓赚的是“细水长流”的钱｜对话重温

  【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。

  在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。

  在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、旭辉领寓CEO张爱华。对话时间2018年8月。

  以下是与张爱华的对话（精选版）

  8月9日上午11点，中国长租公寓资本化运营迎来了里程碑的时刻。在上海证券交易所，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划挂牌鸣锣开市，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。

  此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。为此，特别邀约旭辉领寓CEO张爱华进行了一次深入访谈。

  在敲完钟后，张爱华难掩自己激动的心情，在自己的朋友圈写道：“领寓的一小步，租赁住房REITs的一大步。”

  “作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。”她第一时间向介绍了此次发行的规模和利率。

  据悉，首期发行的标的物业为上海浦江柚米国际社区、上海浦江博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。

  此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。

  谈及为何能够成功发行，张爱华归纳为三点：一是国家政策层面上的的支持以及监管机构的高效；二是领寓清晰的战略和发展模式：打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展，打造中国版EQR；第三，团队在过去一年扎实钻研运营模式，在兼顾客户需求和企业运营指标的基础上，做好资产运营，并持续开放性地学习，做产品迭代，所以才有了市场机构的认同。

  张爱华透露，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。

  目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。

  目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

  事实上，受制于长租公寓重资产属性过强，REITs也被认为是长租公寓实现盈利行之有效的解决方法之一，而此次，民企旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs成功发行，对行业的影响意义重大。

  对于旭辉领寓的定位，张爱华表示，一直对标美国的EQR(在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范)。“旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰：坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。”

  “无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。”

  对于旭辉领寓未来的发展目标，张爱华画出了一个蓝图：“2018年底将实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重点城市；争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标是进入前三，并实现国际化布局。”

  “REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华在挂牌仪式上表示。