丁祖昱：房住不炒见成效，上海楼市平稳健康

  2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。

  这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来，上海首次召开政府常务会议，对下半年上海房地产市场做出指导和安排。

  涉及房地产的部分的描述，重点包括：

  1、要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。

  2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。

  3、全面推进城镇老旧小区改造，不断扩大住房保障受益面，持续提升市民群众的满意度和获得感。

  很显然，从中央到地方，房地产市场调控的主基调一直没有变，即“三稳”预期，确保房地产市场平稳健康发展。

  值得注意的是，此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现，具体表述为“房地产市场形势总体是好的。”

  2020年上半年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。

  01

  优质地块带动溢价率走高

  房企切忌扎堆拿地

  2020年上半年，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月开始，部分房地产市场出现了小幅回升，截止至2020年6月，整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平，但是上半年总体表现仍不及去年同期。

  在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏速度最快，呈全线飘红格局，上海豪宅与刚需盘分化，北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升，广州恢复相对较慢。

  7月，华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市，北京，近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极，如，房山区就成交了一宗超高高溢价地块，在吸引了10家以上房企，经过108轮竞拍，最终被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。

  究其缘由，主要是因为受疫情影响，今年年初多个城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，最终推动了市场热度的上升。

  在此之前，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%，受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。

  为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施，以激发社会投资活力。

  受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响，上海核心区域地块热度明显上涨。

  我们认为，对于房企而言，一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响，在今年上半年土地供应开闸后，许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面，从历年来看，每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期，受2-3月疫情影响，大多数土拍都被推迟，从而造成了集中上市拍地的局面。

  随着上海房地产市场的平稳发展，未来的土地供应也会相对平稳，并能预见有一定的供应量增长，各大房企无需集中在同一时间抢地，过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。

  02

  整体供求平衡

  全年房价波动有限

  据CRIC数据显示，近一年来，上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近，都在2月跌至全年低谷，随后逐步攀升到5月最高位回落。

  这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏，随着整体疫情恢复，4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升，直至5月进入成交双高峰，在2-4月被压抑的需求集中释放后，6-7月开始逐步恢复到常态。

  房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，因此中高端售价也基本保持平稳；与此同时，刚需市场这两年相对压力更大，远郊区域仍有部分项目去化困难，价格也出现了一定的波动，打折促销也很常见。

  总体来看，近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定，虽然受部分中高端项目集中推盘影响，个别月份均价稍有走高，但总体情况相对平稳。

  我们认为，从房价这块来看，由于上海市场整体供求较为平衡，使得价格也相对较为平稳，并没有出现类似大涨大跌的情况，较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。

  综合来看，目前上海整体房地产市场较为平稳，基本没有出现其他城市中的炒房投机行为，这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制，坚守“房住不炒” 定位，在一直以来的调控政策中，已形成一套健康有效的发展模式。

  对于今年出现的个别过热的项目及地块，由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头，各大开发商无需急于一时，形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨，未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施，毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神，上海房地产市场还需要各方来共同维护！

（